Com Selic a 4,5%, vale mais a pena comprar ou alugar um imóvel?

Comprar ou alugar um imóvel? Um tempo atrás, considerando só a matemática, sem contar questões sentimentais, a resposta mais comum a essa pergunta era de que comprar não valia a pena. O valor dos imóveis no Brasil havia passado por uma alta muito grande, os juros do financiamento eram caros e deixar o dinheiro na renda fixa dava um retorno muito melhor.

Mas agora o cenário é outro. A taxa básica de juros Selic está em 4,5% ao ano, seu menor nível histórico. E os juros de financiamento imobiliário também caíram para os menores percentuais já registrados, embora ainda não sejam uma bagatela. Do outro lado, deixar o dinheiro na renda fixa já não dá muito retorno. Para completar, o preço dos imóveis residenciais têm passado por uma certa estagnação, já que os valores subiram menos que a inflação.

Diante dessa mudança de quadro, neste momento bastante peculiar da economia, será que comprar imóvel pode voltar a ser uma alternativa interessante? Se o objetivo for sair do aluguel, a depender do quanto será financiado, pode sim valer a pena comprar, dizem especialistas. Mas ainda depende de vários fatores, como região, estabilidade do seu emprego, valor da entrada e até o seu perfil de risco nos investimentos.

Comprar para morar
A presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Cristiane Portella, avalia que há dois fatores que acabam pendendo a balança mais para o lado da aquisição do imóvel.

O primeiro é que, com os últimos anos de mercado imobiliário em marcha lenta, há um bom estoque de imóveis disponível. Embora o preço nominal tenha subido um pouco, ele ainda não se recuperou de fato e, na média, avança abaixo da inflação. Isso faz com que o investimento inicial seja um pouco menor, proporcionalmente, que em outros momentos da história recente do Brasil.

Em segundo lugar, ela pontua que as taxas de juros imobiliários, que são de longo prazo, nunca estiveram num nível tão baixo. “As pessoas que adquirem hoje vão fazer um financiamento de 30 anos com essa taxa de juros. E a gente fala de uma subida de juros daqui a dois, três anos. É um conforto pra quem está comprando algo cujos preços ainda não subiram, com boa oferta. Neste momento, é mais vantagem adquirir do que alugar. Mas claro que é uma decisão muito particular da pessoa”, afirma.

De acordo com o fundador e presidente do comparador de juros Melhortaxa, Rafael Sasso, o consumidor precisa avaliar o custo de oportunidade: vale a mais a pena fazer um financiamento e pagar juros ou não comprar agora e investir a grana da entrada, acumulando o rendimento?

“Para moradia, vale a pena comprar financiado. Se procuro uma casa para comprar para sair do aluguel, a taxa de juros e dos bancos está na baixa histórica. Pode até ter mais redução de taxa. Está num momento em que o mercado imobiliário ainda não voltou com força e que dá para fazer uma boa compra. Daqui a seis meses, de repente cai (mais) a taxa, mas os imóveis vão se valorizar”, diz.

Entre comprar e alugar, um conselho de planejadores financeiros costuma ser o seguinte: aplicar o dinheiro da entrada do imóvel e usar os rendimentos para pagar parte do aluguel ou até o valor integral. Mas com a rentabilidade dos investimentos mais conservadores comprometida como está agora, fica mais difícil multiplicar o dinheiro aplicado. Para ter um retorno mais interessante e tentar cobrir as altas do aluguel, o investidor teria de se arriscar mais na renda variável. Mas nem todos têm esse perfil.

Outra ponderação dos especialistas é que, pelo histórico inflação e juros no Brasil, é possível que as taxas voltem a subir nos próximos anos. Se isso ocorrer, o custo do financiamento poderia ficar abaixo dos juros que você receberia quando investisse na renda fixa, o que seria um excelente negócio. É algo incomum, mas isso já aconteceu, lembra Sasso.

Ainda no governo de Dilma Rousseff, houve uma queda da Selic, seguida de uma alta. Quem fez contratos de empréstimo a longo prazo acabou pagando um pouco menos ao banco do que recebeu posteriormente em aplicações de renda fixa.

Comprar para investir
Investir em imóveis diretamente não é tão fácil quanto possa parecer. Ainda existe uma mentalidade, por conta do “boom” imobiliário que tivemos no Brasil, de que imóvel sempre se valoriza. Mas isso nem sempre ocorre. É um risco. Pode se valorizar e pode também se desvalorizar. E as circunstâncias que mexem com o preço de um imóvel muitas vezes são externas e difíceis de controlar.